Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в нов етап. Сделките намаляват за второ поредно тримесечие, част от купувачите се оттеглят или изчакват, предлагането постепенно се увеличава, а строителните предприемачи отново ускоряват започнатото ново строителство.
В същото време цените на жилищата все още растат с високи темпове в повечето големи градове.
Тази на пръв поглед противоречива картина коментира Добромир Ганев, партньор в „Комфорт & Форос Брокърс“ и председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ в периода 2018-2023г, в предаването „ИмоТиТе“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Христо Николов.
Гледайте целия разговор с Добромир Ганев в предаването „ИмоТиТе“ по Bloomberg TV Bulgaria, включително анализа как домакинството на „Евровизия“ може да повлияе на пазара на имоти в Бургас.
Основната му теза е, че пазарът не навлиза в криза, но условията постепенно се променят и през втората половина на 2026 г. е вероятно да видим ново охлаждане на активността и по-бавен ръст на жилищните цени.
Сделките намаляват със 17% за първото полугодие
През първото тримесечие на 2026 г. в България са вписани общо 38 154 сделки с недвижими имоти, което представлява спад от 15,5% спрямо същия период на 2025 г.
Тенденцията се запазва и през второто тримесечие. Агенцията по вписванията отчита 45 965 покупки, при 56 010 година по-рано – понижение от около 18%.
Общо за първите шест месеца на годината сделките намаляват с приблизително 17% на годишна база.
Според Добромир Ганев е напълно възможно подобни отрицателни изменения да продължат и през следващите тримесечия.
Това обаче не означава непременно криза.
След изключително силната активност през предходните години част от търсенето просто е било изтеглено напред във времето.
Знание и компетенции в брокерския бизнес
„Евро-покупките“ вече ги няма
Една от причините за отслабването на търсенето е изчезването на купувачите, които през последните две години са придобили имот по-рано от планираното заради опасенията и очакванията около присъединяването на България към еврозоната.
Тези домакинства вече са реализирали покупката си и естествено не присъстват на пазара през 2026 г.
Намалява и активността на друга група – спекулативните купувачи, които придобиват жилища с цел краткосрочна препродажба.
В условията на увеличаваща се несигурност подобни стратегии стават по-рискови.
На решенията на домакинствата през първите месеци на годината повлияха и други фактори – високите сметки за електроенергия, геополитическата несигурност и войната в Близкия изток.
„Конфликтът накара големите инвеститори да забавят плановете си, а семействата с по-ниски доходи – да отложат покупката на имот за жилищни нужди.“
Не оцелява най-големият. Оцелява този, който се променя най-бързо
Макроикономиката остава подкрепа за пазара
Въпреки по-предпазливото поведение на част от купувачите, фундаменталната икономическа картина засега остава сравнително стабилна.
Доходите продължават да растат, безработицата остава ниска, а ипотечното кредитиране продължава да бъде важен двигател на жилищния пазар.
Именно тези фактори ограничават вероятността за рязка ценова корекция.
Но пазарът постепенно става много по-чувствителен към негативните новини.
Закриване на производства, съкращения в големи работодатели или отслабване на потребителското доверие могат да окажат значително по-бързо влияние върху решенията за покупка на жилище, отколкото в период на силна еуфория.
Цените все още растат
Въпреки намаляващите сделки данните на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. все още показват силен ръст на жилищните цени.
На годишна база:
- София: +16%;
- Пловдив: +8,8%;
- Варна: +13,2%;
- Бургас: +17,7%;
- Стара Загора: +12,7%;
- Русе: -5,8%.
Във Варна и Стара Загора вече има забавяне на темпа спрямо края на 2025 г., докато в други големи градове ръстът все още се ускорява.
Това показва защо пазарът не трябва да се анализира само през един национален показател.
Все по-голяма ще бъде разликата между отделните градове, квартали и типове жилища.
Предлагането вече започва да расте
Една от най-важните промени през последните месеци е увеличаването на броя активни оферти.
Според наблюденията на FOROS от септември 2025 г. насам в почти всички основни жилищни пазари предлагането се увеличава с приблизително 5% до 15%.
В продължение на поне 2 години един от основните проблеми беше недостатъчното предлагане спрямо активното търсене. Постепенното увеличаване на офертите може да върне пазара към по-балансирана среда.
Именно този процес би могъл да забави темпа на поскъпване.
Строителните предприемачи отново ускоряват
Промяна има и при новото строителство.
През 2025 г. разрешенията за строеж растяха в почти всички големи градове, но при реално започнатото строителство картината беше по-различна и на някои пазари имаше сериозни спадове.
От началото на 2026 г. тенденцията се обръща.
Започнатото жилищно строителство нараства на четирите основни пазара:
София, Пловдив, Варна и Бургас.
Това означава, че през следващите години на пазара постепенно ще излиза повече нов продукт.
От гледна точка на купувача това означава повече избор.
От гледна точка на предприемача – по-силна конкуренция и необходимост от много по-прецизен анализ преди стартиране на нов проект.
Особено показателен пример е столичният квартал „Малинова долина“, където към момента има над 2000 жилища, предлагани за продажба.
Подобна концентрация на конкурентни оферти трябва да бъде внимателно анализирана от всеки инвеститор, който планира следващ проект.
Какъв ценови ръст би бил устойчив?
След няколко години на двуцифрено поскъпване пазарът има нужда от успокояване.
Според Добромир Ганев добрия сценарий би бил в края на 2026 г. темпът на увеличение на жилищните цени да се успокои до диапазон около 5–10% годишно.
Подобна динамика би подобрила жилищната достъпност.
По-сериозният риск би бил обратният сценарий спад на цените в абсолютна стойност.
„Ако видим спад на цените в абсолютни стойности, това започва да притеснява купувачите и те започват много сериозно да отлагат и да изчакват. При този сценарий ще влезем в по-сериозна криза.“
Имотният пазар е силно зависим от очакванията.
Когато купувачът очаква ръст, той има стимул да действа по-бързо.
Когато започне да очаква спад, логичното поведение е да отложи покупката.
И именно това може да създаде самоподсилващ се отрицателен цикъл.
Какво означава това за купувачите?
Настоящата среда дава повече време за анализ.
Купувачите трябва да сравняват не само цената на квадратен метър, а:
- качеството и възрастта на сградата;
- бъдещото ново строителство в района;
- транспортната достъпност;
- енергийната ефективност;
- общата цена на ипотечното финансиране;
- ликвидността при бъдеща продажба.
Намаляването на сделките не означава, че всички жилища ще поевтинеят.
Но означава, че преговорната позиция на добре подготвения купувач постепенно се подобрява.
Какво означава това за продавачите?
Пазарът все по-трудно ще приема нереалистични ценови очаквания.
При увеличаващо се предлагане купувачите могат да сравняват повече алтернативи.
Затова правилната първоначална оценка, качествения маркетинг и професионалната стратегия за продажба стават още по-важни.
Пазарната цена е тази, при която реален купувач е готов да сключи сделка.
Основни изводи
- Сделките с недвижими имоти в България намаляват с около 17% през H1 2026, като спадът продължава второ поредно тримесечие.
- Основна причина е отслабването на част от изтегленото предварително търсене и излизането на спекулативните купувачи от пазара.
- Жилищните цени все още растат силно в повечето големи градове, но при някои пазари вече има признаци за забавяне.
- Предлагането на жилища се увеличава с около 5–15% на основните пазари, а започнатото ново строителство отново расте.
- Устойчивият сценарий за пазара би бил по-балансиран годишен ръст на цените от около 5–10%, а не продължаване на двуцифреното поскъпване.
DG съвет
Много по-рано от цените промяната се вижда в броя сделки, активните оферти, времето за продажба, ценовите корекции, ипотечното кредитиране и започнатото ново строителство.
Когато тези показатели започнат да се движат едновременно в една посока, тогава вече можем да говорим за реална промяна на пазарния цикъл.
Ако имате нужда от съвети, тренинг, обучение, менторска програма или абонамент за статистически данни, не се колебайте да се свържете с нас на 0896698703 или info@dobromirganev.com.
Източник: Bloomberg TV Bulgaria, предаването „ИмоТиТе“
