Жилищната достъпност вече не е проблем само на най-скъпите европейски столици. От 2013 г. цените на жилищата в ЕС са се увеличили с над 60%, а средните наеми - с около 20%. В големите градове натискът е още по-силен.
Виена, Париж, Прага, Дъблин и други европейски градове вече експериментират с различни решения, от общински жилища и запазване на публичната собственост върху земята до превръщане на офиси в жилища и достъпни наеми за хора със средни доходи.
Общото между успешните модели е, че жилищната достъпност не се решава само с контрол върху цените. Необходимо е повече и по-разнообразно предлагане.
Месечен мониторинг: Икономика и недвижими имоти – септември 2026
Европа има жилища. Но не винаги там, където са необходими
Европейската жилищна криза съдържа на пръв поглед противоречие. Според Европейската комисия около 20% от жилищата в ЕС остават необитавани, докато социалните жилища представляват едва 6-7% от жилищния фонд.
В същото време краткосрочното отдаване под наем е нараснало с 93% между 2018 и 2024 г.
Следователно проблемът не е само колко жилища съществуват, а къде се намират, кой има достъп до тях, как се използват и каква част от доходите е необходима за покупката или наемането им.
Брокерите се нуждаят от обучения. Но се нуждаят и от система за развитие
Как различните европейски градове се опитват да решат този проблем?
Виена: градът като дългосрочен участник на жилищния пазар. Виена е може би най-познатият европейски пример.
Градските власти отдават около 220 000 общински жилища, а още приблизително 200 000 са субсидирани. Така около 60% от населението на австрийската столица живее в общински или субсидирани жилища.
Особеното във виенския модел е неговата продължителност. Той не е създаден като временна реакция срещу един ценови цикъл, а се развива в продължение на десетилетия.
Това създава значителен жилищен фонд извън чисто пазарния сегмент и оказва влияние и върху конкуренцията на свободния наемен пазар. Изводът е, че жилищната политика работи най-добре като дългосрочна система, а не като реакция след рязко поскъпване.
Париж: защо празният офис да не стане жилище? Париж използва различен инструмент.
От 2014 г. градът прилага право на първи купувач за определени имоти с цел увеличаване на социалния жилищен фонд, като целта е социалните жилища да достигнат 30% до 2035 г. Още по-интересна е друга посока - преобразуването на офисни площи в жилища.
В по-широкия регион на Париж са идентифицирани 61 подобни проекта с потенциал за създаване на до 8 200 жилища. Това е особено актуална идея след промяната на офисния пазар вследствие на дистанционната и хибридната работа.
Изводът е, че преди да строим непременно върху нов терен, трябва да проверим какъв съществуващ сграден фонд може да получи ново предназначение.
Базел: земята остава публична, строителството може да бъде частно. Цената на земята е един от основните компоненти в крайната цена на жилището.
Базел използва модел, при който общината не продава непременно земята, а я предоставя дългосрочно за строителство на жилищни кооперации или инвеститори. Така публичният сектор запазва стратегически актив, а инвеститорът не трябва да включва високата цена за придобиване на земята в себестойността на проекта.
Около 40% от кооперативните жилища в Базел са построени върху публична земя.
Опитът на Базел е, че общинската земя не е задължително да бъде продавана, за да генерира икономическа и обществена стойност.
Прага: достъпно жилище за хората, без които градът не може. Прага атакува един много конкретен проблем. Как медицинска сестра, учител, полицай или друг служител в обществено значима професия да живее в града, ако доходът му не позволява да плаща пазарния наем?
Около 660 нови жилища са предназначени именно за работещи в публичния сектор. Проектът използва европейско финансиране и дългосрочен 40-годишен инвестиционен хоризонт, който позволява наемите да бъдат приблизително 20% под пазарните. Това превръща жилищната политика и в инструмент на пазара на труда.
Прага доказва, че достъпното жилище може да бъде икономическа инфраструктура, също толкова важна за функционирането на града, колкото транспортът и публичните услуги.
Дъблин: решение за хората „по средата“. Особено интересен е ирландският модел Cost Rental Housing. Той е насочен към домакинства, които попадат в една от най-трудните групи - доходите им са твърде високи, за да получат социално жилище, но недостатъчни, за да могат комфортно да плащат свободните пазарни наеми.
При програмата публични и организации с нестопанска цел предоставят жилища, при които наемът се определя основно от разходите по изграждането, финансирането, управлението и поддръжката, а не от максималната цена, която пазарът може да понесе.
Според цитираното от DW изследване на ESRI началните наеми са средно с близо 30% под пазарните. Търсенето показва мащаба на проблема: за 104 жилища в един от проектите са кандидатствали над 4 200 души.
Отговорността на продавачи и купувачи: Как информираният избор на брокер може да регулира пазара
А какво може да направим в България?
Не всеки европейски модел може или трябва да бъде пренесен механично у нас. Пазарът, доходите, собствеността и демографската структура са различни. Но няколко идеи заслужават сериозен дебат.
Първо - публичната земя. Общините могат да разглеждат терените си като дългосрочен инструмент на жилищната политика, а не единствено като актив за продажба.
Второ - преобразуването на съществуващи сгради. Офиси, административни и други недостатъчно използвани сгради могат при подходящи технически и градоустройствени условия да увеличат жилищното предлагане.
Трето - жилища за ключови професии. София, Варна, Пловдив и Бургас също могат да се сблъскват с парадокса хората, необходими за функционирането на града, да не могат да си позволят да живеят в него.
Четвърто - достъпният наемен сегмент. Между социалното жилище и свободния пазар има голяма група домакинства, за която могат да се разработят дългосрочни публично-частни модели.
Пето - повече предлагане, но там, където е необходимо. България има висок дял собственост и значителен жилищен фонд, но това не означава автоматично достъпно жилище в София, Варна или друг район със силна концентрация на население, работни места и инвестиции.
Европа вече променя жилищната си политика
Темата вече е част и от европейската икономическа политика. Европейският план за жилища на достъпни цени предвижда стимулиране на новото строителство и обновяването, по-бързи процедури за планиране и разрешаване, мобилизиране на публична земя, инвестиции в социални и достъпни жилища и действия спрямо краткосрочното отдаване в райони с доказан жилищен натиск.
За периода 2021–2027 г. ЕС посочва над 43 млрд. евро мобилизирани средства за жилищната сфера, а още 10 млрд. евро се предвижда да бъдат мобилизирани през 2026–2027 г.
Това показва промяна във философията: жилищната достъпност вече не се разглежда само като социална политика. Тя все повече се свързва с конкурентоспособността на градовете, мобилността на работната сила и икономическото развитие.
Изграждане на цялостна система от мерки и решения
Опитът на европейските градове показва, че няма една магическа мярка срещу жилищната криза. Виена инвестира дългосрочно в жилищен фонд. Базел използва публичната земя. Париж преобразува съществуващи сгради. Прага свързва жилищната политика с пазара на труда. Дъблин създава достъпен наемен сегмент за средната класа.
Общият знаменател е предлагането.
Ако търсенето се концентрира в няколко големи икономически центъра, а предлагането не успява да го следва, резултатът обикновено е по-високи цени и по-ниска достъпност. В България често се опитваме да разсъждаваме върху това как да ограничим цените. По-важно като че ли е да намалим дисбалансите в икономическото развитие на регионите и да създадем повече подходящи жилища там, където хората могат да живеят в качествена среда с възможност за лично и професионално развитие за тях и децата им. Как това да се случва и на цена, която доходите им могат устойчиво да понесат?
Това е много по-труден въпрос. Но вероятно е и по-правилният.
Ако имате нужда от съвети, тренинг, обучение, менторска програма или абонамент за статистически данни, не се колебайте да се свържете с нас на 0896698703 или info@dobromirganev.com
