FOROS Economic & Real Estate Monitor

Месечен мониторинг: Икономика и недвижими имоти

Септември 2026 г., данни към 25.09.2026 г.

Септември очертава промяна в средата, в която се развива българският имотен пазар в края на 2026 и началото на 2027 г. Комбинацията от висока инфлация, вече по-високи лихви на ЕЦБ, ускорено поскъпване на труда, растящ бюджетен дефицит и държавен дълг, плюс силен енергиен и геополитически риск постепенно намалява част от факторите, които през последните години работеха почти еднопосочно в подкрепа на имотите.

В същото време жилищният пазар продължава да демонстрира изключително силна ценова инерция: през Q2 2026 цените са нараснали с 15,5% на годишна база и 4,5% само за тримесечие.

Месечният FOROS сигнал към 25 септември е с повишаващ се средносрочен риск.

1. Жилищният пазар: цените продължават да изпреварват икономиката

Най-важната нова информация от септември дойде на 23 септември. НСИ отчете:

+15,5% годишен ръст на цените на жилищата през Q2 2026 и +4,5% само спрямо Q1.

Разликите между големите градове вече са съществени: Пловдив е +5,8% спрямо предходното тримесечие, Варна +2,8%, София +2,4%, докато Бургас е -1,5%.

Не е прецизно да говорим за един общ „пазар на жилища в България“. Наблюдаваме регионална диференциация.

Друго важно съотношението е Цени на жилищата +15,5% при ръст на икономиката около 2–3%.Това показва, че ценовият цикъл продължава да се движи значително по-бързо от реалната икономика.

Посока: положителна за стойността на съществуващите активи / отрицателна за достъпността

2. Инфлация. Проблемът остава

Окончателните данни на НСИ показват 5,1% годишна инфлация по ИПЦ през август, а по хармонизирания европейски индекс тя е 5,0%. Транспортът поскъпва с 5,5% само за месец.  Това е важно, защото инфлацията вече действа едновременно в две посоки.

От една страна, тя подкрепя интереса към реални активи и номиналните цени на имотите. От друга, увеличава строителната себестойност, разходите за управление на сградите и живота на домакинствата.

Допълнителен сигнал е, че строителните разходи през Q2 са +9,6% годишно, а цените на строителните материали +10,0%.

3. Цената на труда е критично важен показател

На 23 септември НСИ отчете 9,9% годишен ръст на общите разходи на работодателите за труд през Q2.

В индустрията увеличението е 12,2%, а в услугите 11,5%.

По-високите доходи поддържат способността на домакинствата да купуват жилища и обслужват ипотеки. Но за бизнеса увеличават себестойността и натоварват офисните, retail, логистичните и производствените наематели.

4. ЕЦБ направи ключовата промяна през септември

На 10 септември ЕЦБ увеличи основните си лихви с 25 базисни пункта:

депозитна лихва 2,50%
основни операции по рефинансиране 2,65%
пределно кредитно улеснение 2,90%.

Новата прогноза на ЕЦБ е за инфлация от 3,0% през 2026 г., 2,5% през 2027 г. и 2,1% през 2028 г., при икономически растеж съответно 0,9%, 1,4% и 1,5%.

Но през втората половина на месеца ЕЦБ даде и важно уточнение: не трябва автоматично да приемаме серия от нови увеличения на лихвите. Кристин Лагард подчерта, че решенията няма механично да следват цените на петрола и газа, а ще отчитат и ефекта върху растежа и потреблението.

Главният икономист на ЕЦБ Филип Лейн очаква инфлационният ефект от енергийния шок да бъде по-продължителен, но инфлацията да започне да се връща към целта от средата на 2027 г.,  т.е. не „постоянно растящи лихви“, а „по-високи лихви за по-дълго, с риск от допълнително увеличение“.

5. Димитър Радев с позиция от 24 септември

Управителят на БНБ Димитър Радев коментира ситуацията след септемврийското решение на ЕЦБ. Основното му послание е балансирано: прекалено слабата реакция може да позволи енергийният шок да се пренесе върху по-широк кръг цени и инфлационни очаквания, но прекомерното затягане може ненужно да ограничи инвестициите и търсенето.

6. Бюджетът се превръща в един от основните рискове за 2027–2028 г.

Към края на август дефицитът по консолидираната фискална програма достига 3,0 млрд. евро, или 2,4% от прогнозния БВП, спрямо 2,2 млрд. евро и 1,7% месец по-рано. Министерството на финансите обяснява голяма част от месечното влошаване с концентрирани инвестиционни плащания по ПВУ.

Но причините за увеличаването на разходите включват и пенсии, минимална заплата, увеличени възнаграждения, капиталови разходи и общински инвестиции.

Въпросът не е „Има ли бюджетен дефицит?“, а „Как България ще го намали през 2027–2028 г.?“

За имотния пазар разликата е огромна. Консолидация чрез по-ефективни публични разходи има един ефект. Консолидация чрез по-високи данъци, осигуровки и местни данъци има съвсем друг.

Щерьо Ножаров предупреждава, че растежът на разходите остава висок и обслужването на новия дълг поскъпва.

На 24 септември Петър Ганев посочи като основен риск пред Бюджет 2027 именно невъзможността на правителството да овладее разходната част. Той свързва и инфлационната перспектива за 2027 г. с развитието на цените на горивата.

Лъчезар Богданов също настоява, че при разговор за стабилни публични финанси трябва да има реформи в разходната страна. Той определя идеята за данък върху свръхпечалбите като спорна, докато оценява по-положително повишаването на прага за ДДС, инвестиционните стимули и постепенното осъвременяване на данъчните оценки на имотите.

Това последното е особено важно за имотния сектор: актуализирането на данъчните оценки може постепенно да увеличи разходите за притежание и сделки с недвижими имоти.

7. Нивото на дългът още не е проблем, но скоростта на ръста е притеснителна

Към края на юли дългът на подсектор „Централно управление“ достига 36,534 млрд. евро, увеличавайки се с 2,218 млрд. евро само за месец. От него 77,1% вече е външен дълг.

Съотношението дълг/БВП остава сравнително ниско за ЕС. Но тенденцията към бърз ръст има значение за пазара на недвижимите имоти.

8. Ипотечният портфейл достигна €19,33 млрд +25,2%

Новите данни на БНБ от 25 септември показват, че жилищните кредити достигат €19,328 млрд. към края на август и са с 25,2% повече спрямо година по-рано. През юли ръстът беше 25,7%. Общите кредити за домакинствата достигат €32,637 млрд. и растат с 20,8%.

Това означава, че основният финансов двигател на жилищния пазар все още работи много силно. Но за втори пореден месец темпът на ипотечния ръст леко намалява.

9. Геополитиката не е „външна“ тема за имотния пазар

Основният канал през септември е енергията. ЕЦБ отчита, че европейските цени на природния газ са над 140% по-високи спрямо година по-рано, като заради промени в договорите и структурата на пазара този шок вече се пренася към потребителската инфлация по-бързо, отколкото след 2022 г.

Ако имате нужда от съвети, тренинг, обучение, менторска програма или абонамент за статистически данни, не се колебайте да се свържете с нас на 0896698703 или info@dobromirganev.com.