DG Economic & Real Estate Monitor
Месечен мониторинг: Икономика и недвижими имоти
Август 2026
Август донесе все по-ясни сигнали, че българската икономика навлиза в по-сложен етап: икономическият растеж остава положителен, вътрешното потребление и инвестициите са силни, доходите продължават да растат, но инфлацията отново се превръща в съществен фактор. Паралелно с това жилищното кредитиране остава изключително активно, докато данните за сделките вече второ твимесечие намаляват на част от имотния пазар.
Тази комбинация - растящи доходи + силно кредитиране + високи цени на жилищата + по-слаба транзакционна активност + инфлационен натиск вероятно ще бъде определяща за развитието на пазара през втората половина на 2026 г.
Българската икономика - растежът продължава
Предварителните данни за второто тримесечие показаха реален ръст на БВП от 2,7% на годишна база. Вътрешното търсене остава основният двигател - крайното потребление нараства с около 7,6%, а инвестициите с приблизително 8%.
Външният сектор обаче дава различен сигнал: износът намалява с 2,8%, докато вносът се увеличава с 6,9%. Това подсказва икономика, която в момента се поддържа значително повече от вътрешното потребление и инвестиционната активност, отколкото от външното търсене.
БНБ прогнозира растеж на реалния БВП от 2,8% през 2026 г., последван от 2,7% през 2027 г. и 2,9% през 2028 г.
Потреблението остава силно
Търговията на дребно продължава да показва добра динамика - през наблюдавания период отчетеният годишен ръст достига 7,1%, а онлайн продажбите нарастват с впечатляващите 26,4%.
Потребителското доверие остава отрицателно –25,7%, но се подобрява с 2,9 процентни пункта.
Получава се интересен икономически парадокс: домакинствата продължават да бъдат предпазливи в оценките си за бъдещето, но реалното им потребление остава силно.
Доходите продължават да подкрепят пазара
Пазарът на труда остава един от стабилизиращите фактори за икономиката. Заплатите продължават да нарастват с темпове около и над 9% на годишна база.
БНБ очаква номиналната компенсация на един нает да нарасне с около 9,1% през 2026 г., а безработицата да остане на много ниски нива.
Това е особено важно за жилищния пазар, защото ръстът на доходите засега компенсира част от негативния ефект от повишаването на цените на жилищата върху достъпността.
Инфлацията отново е сред основните рискове
Един от най-важните сигнали през август дойде от потребителските цени.
През юли месечната инфлация е +0,8%, а годишната инфлация остава значително над средносрочната цел за ценова стабилност.
Данните и прогнозите през наблюдавания период поставят инфлацията в диапазона около 4,5–5%, в зависимост от използвания индекс. БНБ вече очаква средногодишна ХИПЦ инфлация от 5% през 2026 г. и достигане на 5,9% в края на годината.
Това е съществена промяна спрямо очакванията от началото на годината.
Кредитният пазар остава изключително активен
Жилищното кредитиране продължава да бъде един от най-силните двигатели на пазара.
Към средата на годината жилищните кредити вече са около 18,7 млрд. евро, като годишният им ръст остава около 26%.
Това е изключително висок темп за зрял кредитен пазар и означава, че достъпът до банково финансиране продължава да поддържа платежоспособното търсене на жилища.
Ниските ипотечни лихви, високата ликвидност на банковата система, растящите доходи и конкуренцията между банките засега ограничават ефекта от поскъпването на жилищата върху търсенето.
Тук обаче се появява един от най-важните рискове за следващите 12–18 месеца: какво ще се случи с жилищното търсене, ако цените останат високи, но кредитът постепенно започне да поскъпва?
Строителството - данните показват значително бъдещо предлагане
Данните за новото строителство продължават да показват висока активност.
В наблюдавания период данните сочат 11 499 разрешени жилища и 8 913 започнати жилища.
Това означава, че през следващите 18–36 месеца на пазара ще продължат да излизат значителни количества ново жилищно предлагане.
Ефектът няма да бъде еднакъв навсякъде. Най-голямо значение ще има концентрацията на строителството в София, Пловдив, Варна, Бургас и отделни курортни и крайградски пазари.
Имотният пазар изпраща смесени сигнали
Най-интересното развитие през лятото е разминаването между отделните показатели. От една страна: жилищните кредити продължават да растат с над 25%; доходите растат; безработицата остава ниска; строителната активност е висока. От друга: броят на сделките в редица големи пазари започна да намалява.
Данните за първото полугодие вече показаха спад на продажбите спрямо H1 2025 в София с около 13,2%, Варна с 21,6%, Бургас с 22,0%, Русе с 21,1%, Плевен с 30,8%, а в Несебър – с около 32,6%.
Международната среда
Еврозоната остава в среда на слаб до умерен растеж. В наблюдавания период БВП отчита около +0,4% на тримесечна база, докато инфлацията остава около 2,9%.
Енергийните пазари отново са важен риск. Brent се движеше от приблизително 84 долара в началото на наблюдавания период до над 90 долара за барел през последната седмица.
Геополитическото напрежение и рискът около ключови транспортни маршрути продължават да създават потенциал за нов инфлационен натиск.
Публични финанси
Фискалната позиция също заслужава внимание.
Към края на юли бюджетният дефицит достига приблизително 2,2 млрд. евро, а държавният дълг към юни е около 34,3 млрд. евро.
Самите нива все още не представляват непосредствен риск за финансовата стабилност, но посоката е важна, особено при комбинация от по-висока инфлация, увеличаващи се публични разходи и потенциално по-висока цена на финансирането.
Какво означава всичко това за пазара на недвижими имоти?
Августовските данни очертават пазар, който не е в същата фаза на безусловен растеж, характерна за предходните години.
Търсенето продължава да бъде подкрепяно от растящите доходи, ниската безработица и силното ипотечно кредитиране. Срещу него обаче застават все по-високите цени на жилищата, влошената достъпност, значителният обем бъдещо ново строителство и вече видимото намаляване на броя сделки в редица ключови пазари.
Затова един от най-важните показатели през следващите месеци няма да бъде само цената на квадратен метър, а съотношението между цени / доходи / кредит / сделки / ново / предлагане.
Нашият основен сценарий
Най-вероятно първо ще продължим да наблюдаваме по-нисък брой сделки, по-дълги периоди за реализация, по-силна ценова чувствителност на купувачите и постепенно увеличаване на разликата между качествените и компромисните имоти.
Ако ипотечното кредитиране остане близо до сегашните темпове и доходите продължат да растат, силен ценови спад трудно би намерил фундаментална подкрепа. Ако обаче към намаляващите сделки се добавят по-високи лихви, трайна инфлация и значително увеличение на готовото ново предлагане през 2027–2028 г., балансът може да се промени.
Ако имате нужда от съвети, тренинг, обучение, менторска програма или абонамент за статистически данни, не се колебайте да се свържете с нас на 0896698703 или info@dobromirganev.com.
